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? 房地产税的“假想敌”和真问题  

2015-07-27 08:26:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文刊于27日新快报

(作者为察哈尔学会研究员,香港天大研究院特邀研究员)
    据7月26日《中国经营报》报道,未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式,确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房,免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定,不会一刀切。此前有报道称,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,在市场回暖后推进,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。
    房地产税如何设计,何时启动,向为舆论场舆论纷纷。但是曾经的沪渝两地试点,征收税额几可忽略不计,后续更多地区的实践也就没有了下文。最新消息显示,房地产税尚未形成成熟文本,因而两年内不可能推出。
    但须指出的是,房地产税的试点,是有“假想敌”的。沪渝两地2011年启动的房地产税试点,确切讲是试点征收的房产税,原因是其时楼市过热,试点期望以此来调控楼价,抑制楼价泡沫。试点停止足以说明效果不尽如人意。过去4年,中国楼市发生了相当的变化,中央宏调和地方限购并未发生多少作用,但经济周期低迷期来临,楼市出现存量过剩态势。新一届政府的深化改革和调结构,也让大开大合的圈地烧钱止住了脚步。新常态下的经济下行态势,让各地重启以地产刺激经济稳增长的思维。这是去年以降各地解除限购的主因,当然亦可理解为行政权力为楼市松绑,让市场配置唱主角。
    在中央层面,一些旨在销库存和启动刚需的利好政策,也纷纷出台。“3.30新政”达到极致--相比2011年时的房产税试点,中国楼市政策设计的初衷已经悄然发生了变化。如果说当年沪渝房产税试点的“假想敌”是去楼市虚热,重点是宏观的“调”和“控”;现在的楼市政策指向这是轻缓的为稳增长提供助力。楼市刺激经济增长的主引擎作用,已经不太彰显--虽然楼价和当年相比并无多少的降幅,但整个楼市在这个经济周期已经变得迟滞了。加之“鬼城”风险和庞大的库存,以及由此积累的庞大地方债务,中国楼市只有一线城市还维持着相对“热”的情况,二三线城市已经疲态尽显。
    更要者,市场和民间津津乐道的房地产税,当下也发生了新的舆论观,甚至可以说是道德指向。在反腐败的高压态势下,任何有关楼市的政策,无论财税设计还是监管层面的技术更新,如房地产信息联网,如不动产权统一登记等等,人们宁愿将之和反腐败联系起来。从大众舆论到基本民意,人们更愿意将之视为转型正义,视为向腐败亮出利剑。
    客观而言,这忽略了房地产税设计的真问题。但民意所及的“假想敌”却也不能忽视:楼市虚热时代,民意最大的诉求是降低房价;反腐时代,楼市是权力和资本寻租的不当利益渊薮之一,通过征收房地产税自然能让不当利益获得者付出代价...这体现了公众对市场失序的不满和贪腐与资本不当分肥的愤恨。而且,房地产税设计得当,地区可起到调控楼市和抑制腐败的作用。
    但房地产税设计的真问题并非如此浅尝辄止,而是一项复杂的系统工程。简言之,房地产税设计是中国财税体制改革的核心内容之一,因而必须兼顾市场公平和多维度的利益博弈,以达到既利国家又稳市场又不至于引发社情过度波动。
    必须厘清房产税和房地产税的概念。简言之,对一套房子征税,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值则是房地产税,评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控,通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房,房地产税则不是为了调控。按照顶层设计,本来全国要扩大的是沪渝两地的房产税试点,目标是取消房产税征收,建立房地产税征收制度。
    对公众而言,他们对于复杂的税种没有兴趣,他们关心的是自己的切身利益。而且,经过过去十余年的楼市风云,大多数中国人都拥有了自己的住房,有些甚至有了二套房和三套房。他们最担心的是未来房地产税征收是否变成对民众财富合法的“褫夺”,对所拥有的合法不动产产生不安全感。因而,这一税种如何设计,还需最大限度地征求各方民意,以求达到各方利益平衡。
    必须指出的是,财税体制改革不是突出国家主义的财政功利性,而是理顺市场公平和实现社会正义并均衡社会财富。   
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