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?楼市三个等级的分化与前景难料  

2015-08-13 22:27:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市三个等级的分化与前景难料
本文刊于8月13日深圳商报
(作者为察哈尔学会研究员)

    这是令人焦虑的季节。股市动荡,CPI呈现异象,PPI下滑,进出口数据也不好看,宏观经济运行不容乐观。楼市表现却逆势而火。
    易居房地产研究院针对北上广深等30个典型城市监测统计发现,二季度30个典型城市楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中,四大一线城市楼市成交量、成交均价创下近五年新高。易居研究院数据显示,2015年二季度,30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米,环比增长11%,同比增长16.2%,成交均价创历史新高。
    中国楼市,从一线城市、二线城市到三线城市,呈现出明显的三个等级。
    第一等级的一线城市,在近两年楼市萎靡的调整中,依然表现出常态的温和走热态势。在全国楼市的大盘不景气下,只是量价偶尔有所波动。即便是二三线城市忍不住集体松绑限购时,一线城市依然维持着矜持的限购政策。北上广深四大城市,由于不乏人流涌入,更由于独特的资源和政策优势,人们既然选择在这些城市工作和生活,免不了成为这些城市源源不断的刚需群体。
    简言之,第一等级的一大城市,对其他城市的购房群体具有虹吸效应。但总的住房消费盘子是一定的,因而第一等级楼市的热,对应着第二、第三等级楼市的不温不火和低迷乏力...
    数据显示,第二等级的城市似乎也火了起来。这其中有一揽子楼市利好政策的刺激,亦有一线城市的良性传导,当然也包括了对三四线城市住房需求的虹吸。但二线城市能否跟着一线城市持续走热,仍待观察。市场犹记,在上波楼市低迷中,引领降价销售和房企跑路的恰是被称为“一线半城市”的杭州。可以说,二线城市在上个周期的楼市虚热中,虽非成为所谓的“鬼城”,但也积聚了不少泡沫。泡沫是否挤尽颇值得怀疑,又在地方去行政化和稳定房市的新政策催化下,在原来楼市基础上可谓借尸还魂。
    第二等级的楼市变量值得政策面警惕深思。如果说第一等级的楼市走热属于常态之举,第二等级的楼市若热到一线城市的程度,中国楼市怕是又要重蹈上一周期的覆辙。虽然现在面临着稳增长的压力,但宏观经济也不可陷入到依赖楼市增长的窠臼中。
    因而,二线城市的楼市量与价,值得密切关注。尤其是这些城市的决策者,还应将更多的政策关切放在产业转型升级上,更好地落实好中央简政放权等一揽子改革举措上来。对于楼市,应有健康的政绩观,譬如保质保量完善保障房建设,落实好政策面给予刚需群体的利好。当然,也要切实做好金融创新,在风险可控的前提下,尽可能消化地方债和银行坏账。
    三四线城市,是中国楼市的第三等级。这个等级的城市里,有“鬼城”,黑灯现象也很严重。最令人担忧的是,这类城市积累了太多的库存,小库存是最迫切的任务。但是,这些城市不仅库存难消,而且还有新建房启动。这些城市的治理者,对于楼市的依赖已成惯性,很多楼盘都是地方政府主导下的招商成果。因而给予地产商更优惠的给地和融资条件,楼市小库存已经不是市场行为,而是最后由政府兜底。
    但这类城市可释放的刚需已经释放完毕,改善住房群体需求也不旺盛。第三等级楼市,要恢复正常不是时间问题,而是结构性矛盾必须化解。老矛盾不解决,新矛盾再积累,三四线城市的楼市很难健康起来,当然也不会有活力。
    另一值得关注的现象是,一二线城市的量价齐升,也未必是楼市信心的全面复苏。北上广深四大城市,二手房的需求量大幅增长,远高于新建住房的销量。这折射了购房者理性的住房预期,即购现比持房待涨更重要。
    在经历十多年的楼市快速发展后,中国家庭自购房拥有率远超新兴市场乃至发达国家。有些中产以上家庭,甚至拥有三套以上的房子。独生子女们,大抵都拥有不菲的不动产。这些为未来计的中国式购房模式,已经提前消费了未来刚需诉求。
    若相关政策不予调整,三个等级城市的楼市都缺乏后劲。值得一提的是,政策更新正在启动,譬如生育政策的宽松,还有房地产信息系统的互联互通,以及纳入立法规划的房地产税等等。总之,一个周期的楼市不均衡需要市场杠杆调配,形成的利益固化则需要财税等公共政策的主动调节。
    楼市也好,股市也罢,只是宏观经济运行的两大要素,而非宏观经济的全部。全民关注楼市股市,政策资源在“两市”耗费太多,绝非正常。任何正常的经济生态,都不可能被虚拟经济所左右。否则,危机就会悄然来袭。
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