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楼市新政组合拳能否真正去库存?  

2016-02-23 08:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市新政组合拳能否真正去库存?
(作者为察哈尔学会研究员)

   上周五,财政部、国税总局、住建部联合发布通知,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
    对于刚需和改善性需求者,税收优惠还是很诱人的。一是对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;二是对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;三是个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
    买房税收有优惠,卖房要加税。这一税收惠政,一线城市只享受第一条,后边两条不适用。这也凸显,政策面主要是为了给二三四线城市释放去库存压力。
    加上不久前出台的不限购城市首套房和二套房首付比例降低至二到三成,还有公积金存款利率统一按照一年期定期利率执行--政策面可谓释放出了利好组合拳。二月份快速祭出的利好组合拳能否打动二线以下城市的购房热情呢?这个需要时间和市场数据来支撑。有趣的是,虽然这些政策利好,对一线城市有所限制,但还是触发了一线城市的市场敏感。来自京沪广深四个一线城市的数据现实,这些城市的刚需和改善性住房需求还是给调动起来了。以北京为例,节后首周的交易量为2010年以来的最高值,成交均价为41490元/平方米,较2015年全年均价上涨5%左右。二手房成交量创6年来新高。
    楼市新政组合拳具有定向释放的特点,但定向目标市场反应迟钝,依然是一线城市反应积极。这意味着,中国楼市分化严重,对于严重过剩的三四线城市而言,再好的政策也难以催化其购房需求。如果说有意义,那就是对非限购的二线城市市场有一定的助益。对于需求从未冷过的一线城市言,哪怕是些微的政策利好,都能激发人们更高昂的购房热情。
    这给楼市去库存设置了相当的难题。6.9亿平方米的楼市库存,主要集中在消费力停滞的三四线城市。这些城市的库存压力,不仅仅是房子卖不出去,还有开发商和地方政府曾经合力推升的开发高杠杆,以及牵涉到的购房者安居梦断和高企的家庭债务。政策失误和市场失衡导致的楼市库存畸高,靠看上去很美的政策利好远远不够。由此联想到任志强所谓的让开发商炸掉过剩的房子,也未必不是解决之道。问题在于,非市场因素导致的楼市高库存,开发商并没有炸掉房子的权利和自由,但是靠蜻蜓点水式的政策消化手段,也无济于事。
    就此理解楼市新政组合拳,给市场的感觉是声东击西,难以定向发挥效应。即如2015年央行货币政策的释放,5次降息降准(包括两次“双降”)都希望将释放的资金用于实体经济,但是流动性在市场趋利因素导引下,往往被资本市场虹吸掉。
    市场供需平衡是最简单的逻辑,中国楼市已经失去了逻辑。在三四线城市,楼市存量已经远远大于市场需求,而这些城市的人群还源源不断地流向一二线城市。因而,这些城市的房子既无现实消费的基础,更无未来消费的潜力。即如一个吃饱的人,给他更好更便宜的美食,他也无法消受。
    让农民工买房?就地消化之。这似乎是消化三四线城市楼市库存的好办法。但问题是,农民工外流的城市趋向也是一二线城市为主,即使在三四线城市落户,凭其现在的收入和三四线城市的房价,农民工也买不起房。即使农民工就地购房入户,三四线城市能够提供更好的工作、学习和教育资源吗?
    消化三四线城市的楼市库存,楼市新政组合拳不行,靠农民工买房也难尽其效,多手段运用才有意义。譬如开发商实实在在地将房价降下来,哪怕是折本销售--这个需要政策面的执行力去保障。毕竟,中国楼市开发,绝非单纯的市场行为,还有地方政府和金融机构的全过程参与。开发商降价,由此带来的利润降低和成本由开发商、政府和银行三方共担。此外,由政府购买作为保障房来满足城市低收入群体的安居诉求。
    必须说明的是,对于那些确实难以消化,或是政府形象工程的地产项目,炸掉也未尝不可。由此产生的银行呆账,或由国家埋单,该追责的则一追到底,就当是楼市去库存的学费了。
    楼市库存是一个经济周期市场失衡的结果。纠偏市场,优化结构才是治本之要;去库存是不能理想主义的。
    
    
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