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楼市没有春天,只有难消库存  

2016-02-03 08:26:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文刊于2月3日每日经济新闻
楼市没有春天,只有难消库存

(作者为察哈尔学会研究员,本文观点不代表署名机构立场)

    春节的脚步越来越近,但凛冬的气息依然笼罩。股市再次伤透投资者的心,楼市呢?
    据中国指数研究院发布的最新数据显示,2016年1月份,中国100个受监测城市(新建)住宅平均价格为11026元/平方米,环比上涨0.42%。从涨跌城市个数看,60个城市新房价格环比上涨,39个城市环比下跌,1个城市持平。2016年首月,中国百城房价延续回暖势头,连续第九个月环比上涨。
    楼市的春天来了?数据信息似乎如此。但是透过笼统的大数据,各城各地的具体数据却是大不相同、分化严重,冷暖自知。
    京沪广深四大一线城市,即使在市场最困窘的时刻,也未像其他城市松绑限购,楼市依然“一片大好”。去年,四大城市,还出现排队买房的热闹景象,“地王”也开始重出江湖。二线省会城市和计划单列市,楼市风景也由冷转暖。三四线城市,至今还处于艰苦卓绝的市场苦撑中。去库存的压力,其实就是指的三四线以下的城市。关于中国楼市的过剩情况,从官方到各机构,都有自己的评析和数据支持。版本虽然不一,但保守估计,全国城市去库存需要6-7年时间。但是,这还不包括“正在进行时”的在建项目。
    因而,中央经济工作会议将楼市去库存作为重点议题之一。中央不仅提出了问题,而且给出了解决方案,譬如通过户籍改革红利,挖掘农民工购房需求,通过市场化引导使开发商降价消化库存等等。当然,房贷、税收等方面的政策性优惠,可能还会继续下去,以刺激多维度的购房需求。简言之,让刚需大起来,让改善性住房需求强起来。
    何其难哉。从限购城市的解禁,到首付比例、商贷和公积金政策的宽松,再到宽松货币政策带来的月供负担减轻,楼市的政策性红利是组合性的。但是一线城市的楼市已然红火,三四线城市的需求依然动力依然不足。
    即使中央加大楼市去库存的力度,但政策红利已经释放得差不多了。6-7年的楼市库存,期望在短期内消化掉,几乎是不可能的。为了消化库存而消化,不仅会造成消化不良,也可能带来严重的市场后遗症。退休的地产大佬任志强认为,7亿库存难消化,开发商只有炸掉。其言虽然极端,但也释放出如此信号,靠常规手段去库存有难度,非常时期需要非常手段。
    的确,从楼市到其他过剩产能,看似市场主体的市场行为,其实是政策主推和投资冲动的产物。权力因素可以促成过剩产能,但是产能过剩时政策面又受到了市场主体的牵制和掣肘。当任志强宣称开发商有权力炸掉楼市库存时,凸显政策面和市场主体在失衡市场下的角色尴尬。在政策面看来,投资冲动主导下的楼市库存和产能过剩,可以通过政策面的修正和主导去消化。但是,楼市库存和产能过剩造成的债务压力呈现出来的主体责任却是由市场主体担承的。在此情势下,政策面对市场主体的推动能力不强,甚至会造成市场主体的逆反式反弹。
    让开发商降价消化库存的方案可操作性并不强。基于成本因素和利润考量,市场主体希望维持可能的高价,哪怕付出较长的时间成本。更要者,开发商商资金链断,也可以一跑了事,债务风险会转嫁到地方政府、金融机构和购房者。就此而言,如果开发商愿意炸掉库存房,倒也不失为调适失衡楼市的选择。然而,楼市库存的市场属性,和政治经济学教材中资本家宁愿倾倒牛奶也不愿低价销售的情况有着本质区别。后者,是纯粹的市场行为,市场主体有完全自主的市场选择。
    开发商降价卖房去库存不大现实,更不可能“炸库存”;但是,政策面和金融机构可采取“反市场”的手段去库存。比如,以行政手段的方式收回“烂尾楼”和“半拉子工程”,金融机构将“跑路”开发商的欠债作为“呆账”消化等等。
    现在,政策面还有缓冲空间。由于去库存压力主要集中在三、四线城市,通过户籍制度改革和提升这些城市的公共服务水平,让这些城市具有一线城市的吸引力,库存的房子自然也能卖出去。此外,购房政策在税费优惠方面也有继续下调的空间,通过政府购买作为保障房也可消化相当的库存。
    这需要时间。分化的楼市决定了一线乃至二线楼市已经看到了春天的希望,但是三、四线城市,政策面、金融机构、开发商还要好好下番功夫。长时间的楼市火爆,让国人家庭拥房率处于高位。以往供给侧的非理性积累,导致了三四线城市的楼市库存压力。如何去库存,政策红利应尽力释放,市场失效时其他手段也可选择。
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