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​一线楼市的虚火难去三四线楼市库存   

2016-03-02 19:49:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线楼市的虚火难去三四线楼市库存
(作者为察哈尔学会研究员)
    根据国家统计局2月26日公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个,占比超过30%。
    当然,涨得最猛的还是一线城市。数据显示,房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后,广州房价的同比增幅也超过10%。上海甚至出现深夜裹着被子排队购房的情景。
    二线城市的领头大哥南京、杭州房价也是一路高歌。以杭州为例,绿城杨柳郡二期开盘,甚至出现了1000人抢388套房源的局面。(据27日每日经济新闻)
    楼市热起来,本是去库存的好消息。毕竟,去库存是中央经济工作会议的主要内容之一,而且政策面为了楼市去库存打出了连番的利好政策组合拳。
    近日,财政部、国税总局、住建部联合发布通知,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。具体言,一是对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;二是对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;三是个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。更早之前,不限购城市首套房和二套房首付比例降低至二到三成,还有公积金存款利率统一按照一年期定期利率执行。
    当下的楼市热火,这些政策利好应该说发挥了相当作用。但是,好政策的定向效果似乎不好--并没有对三四线城市的住房需求形成强有力的效果,至多只是激荡起微弱的需求涟漪。然而,这些楼市利好政策却对一线包括二线强城市形成了强刺激,使得这些城市的楼市好上更好、热上更热。但这并非政策面的真实意图,以2月22日开始实施的优惠税收政策为例,一线城市只享受第一条,而不享受二、三两条。目前的限购城市,除了三亚就只有一线城市了。
    因而,政策面释放的一揽子利好,不是为一线城市的楼市锦上添花,而是为三四线城市去库存雪中送炭。就此而言,一线城市楼市的火是虚火--并非政策面所乐见。
    毕竟,近7亿平方米的楼市库存摆在那儿,而且主要聚集于三四线城市。政策面的系列利好,宛若去年实施的多轮次的降息降准,主要是为了破解小微企业的融资难和融资贵,以及向实体经济输血。但是有多少流动相定向成功呢?楼市利好,似乎正在陷入这样的怪圈,政策利好难以激活三四线城市的住房需求,却拉抬了一线城市的虚火。显然,楼市去库存的政策还需进行一番调整。
    首先,既然楼市分化严重,一线城市的虚火必须祛除。譬如,缩紧对一线城市的楼市限购,阻断楼市优惠政策向一线城市的市场传导。分化的楼市也需要适当给不同线际的城市设立适当的政策防火墙。但这并容易,在不确定性的市场风向下,定向去存库的楼市政策,反而点燃了一线城市楼市的虚火。同理,如果出台对一线城市的限制措施,在降除一线城市虚火的同时,也会影响三四线城市的楼市需求。楼市困局,已成沉疴,病去如抽丝--政策性去疴,短期内难得奇效。但是靠市场的自我修复,又无能为力,这是政策面面临的两难处境。
    其次,三四线城市的楼市去库存,官方也给出了诸多药方。譬如让农民工进城买房,让开放商降价销售,政府购买充当保障房等等。但是这些举措或需更多的政策配套,或需要公共财政买单,更难的是让开放商降级销售--尤其是在一线城市楼价上涨的刺激下,三四线城市的开发商宁愿观望待市。三四线城市去库存,归根结底还是要按市场规律办事--市场配置失效时,采取极端手段--如政府收回、甚至炸掉烂尾或卖不掉的房子也是选择。
    其三,政策面要有最坏的打算。楼市库存的后果是供给侧失误的前因造成的,不当政绩思维、冲动银行贷款和逐利开发商等都难辞其咎。去库存,不能仅仅从消费侧着手,供给侧的改革更重要。供给侧的改革是要付出代价的,包括银行呆账的消化和政府债务的难以清偿等等。
    总言之,一线城市的楼市虚火,不仅救不了三四线城市的急,反而会让市场重现泡沫。
    去库存,是复杂的系统工程。靠政策刺激远远不够。
    
    
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