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2016年4月12日  

2016-04-12 07:44:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文为每日经济新闻专稿,刊于4月12日
楼市公积金“被贷空”是市场伪命题
(作者为察哈尔学会研究员)
    楼市大乱的时代来临了。一线楼市虚热发烧引发治理者出手--由沪到深等一线城市,纷纷出台力度不同的限制性调控举措。即便如此--虽然坊间不乏一线楼市一夜下降一百多万的说法,但市场基调是未来一段时间,一线楼市不可能陡降,只会从发烧到冷静,整体趋势还是企稳的。
    中国楼市的主旋是不同线际的城市分化严重--最近两个月的70城楼价数据足以说明。然而,其中已有细微的变化,除了一线楼市的高歌猛进,一些二线城市的房价也受到了热传导。像杭州、南京、苏州和合肥等城市,楼价涨势明显。而这,亦和三四线楼市的低迷形成了鲜明对比。而这,从公积金”弹药库“告急的情况即可见端倪。
    随着各地2015年住房公积金年报的先后公布,上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响,公积金的杠杆作用被进一步放大,对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑,一些城市延长了公积金的发放周期。
   上述城市,除了上海,其他公积金告急的城市是南京、福州和郑州等二线城市。除了省会城市,像苏州这样经济实力不俗、且和上海地缘交接的地级市,公积金使用也出现告急情况。
   一二线城市的公积金告急,折射的这些城市楼市走热的基本面。在各地执行相应的楼市调控措施后,公积金告急的情况会适当缓解。因而,所谓公积金告急的楼市加杠杆,并非楼市本质之忧,不过一二线楼市虚热的现象之扰。
    楼市信贷,主要还是以商贷为主,公积金贷款只占其中一成。而且,即使是楼市中的商业贷款,在整个信贷市场占比也不高,而且相当安全。无论是中国楼市曾经繁华的十几年,抑或是近2-3年的彷徨期还是现在一线楼市的逆势而起,全国房贷“断供”的很少。在商贷利率下探到“4时代”,公积金房贷利率进入“3时代”,两贷安全性还是有保障的。当然,如果一二线楼市的首付贷和场外配资等市场乱象不彻底根除,这些城市也不排除发生中国式的楼市“次贷危机”。
    因而,一二线楼市的公积金出现告急情况,符合这些城市的楼市逻辑。因为这些楼市的量价齐升,不仅拉动了公积金贷款的量,更增加了商业贷款的量。这些城市的公积金使用率提升,也属正常的市场行情。虽然公积金房贷的使用率提高,但并不意味着公积金池的枯竭。以上海为例,2015年上海公积金缴存额880亿,而发放额则超过1192亿元,似乎存量不如放量,但据沪公积金年报披露,至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元,缴存余额仍有2822亿元。因而,从长期看,公积金资金池不会出现所谓的枯竭。至于有些城市延缓发放公积金贷款,要么是配合新的楼市调控,要么是基于公积金资金池安全风险防控的自然反应。
    所以,无论一线楼市还是二线楼市,公积金“被贷空”属于市场伪命题。至于去库存压力压力较大的三四线城市,公积金房贷使用率并不高。因而,基于楼市分化的市场情势,未来三四线城市公积金房贷宽松政策还有释放空间。毕竟,公积金除了市场功能,还有相应的公共属性,三四线城市的治理者,应该将公积金房贷政策用足用好。
    当然,一线城市楼市政策紧缩的情势下,公积金房贷的空间也被挤压。二线城市在公积金使用将遵循市场节奏而行。
    当前楼市,两种迹象值得关注。一是楼市线际传导的市场效应是不是可持续--2月份的楼市大势表明,已经形成了一线到二线的正面传导。但是一线楼市开始新的调控政策,二线楼市能否接力传导三四线楼市?甚至热传导阻断, 并受到一线楼市调控开始的冷传导。二是如何通过更多的政策刺激去催化三四线楼市的高库存?这些政策刺激是否会消解一线楼市新宏调政策的努力。如何处理好楼市分化和市场两重天的矛盾,是当前政策面继续思考的命题。
    至于楼市公积金使用率的高低,只是楼市情态的现实镜像,不必过度担心。
    



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