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​一线楼市“退烧”救股市和去库存?  

2016-04-06 08:22:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文刊于4月6日每日经济新闻
一线楼市“退烧”救股市和去库存?
(作者为察哈尔学会研究员,本文观点不代表署名机构立场)
    中国楼市向来分野明显。一线城市的楼市从来就没有萎靡过,因为这些城市在城市化的进程中,具有汩汩不绝的人口虹吸效应。只要中国城市化的步伐不停止,一线城市的楼市就没有末日,只有欣欣向荣的春天。
    但是,一线楼市过热,也容易引发城市治理者的惶恐。这不仅导致一线城市的资源变得更为稀缺,而且也影响了三四线城市的楼市去库存。后者,才是当下政策设计者最关切的现实命题。
    因而,当中央出台一揽子去库存的优惠政策之后,并未在三四线城市引发市场效应,反而让一线或者少数二线城市的楼市发烧。在此情势下,一线城市又紧急出台楼市调控大招。
    继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后,深圳出台贷款首付比例最低4成,连缴3年个税才能买房等政策;北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。受此影响,近日,上述一线城市楼市均出现退烧信号,购房者进入观望状态,楼价大幅下滑,有房源甚至一夜猛跌160万。不过,值得一提的是,同为一线城市的广州,尽管其交易量春节后出现大幅攀升,但其价格并没有出现爆涨。因此被网友称为“最理性的城市”。
    据此,4月5日有门户网站以特别吸睛的方式指出,一线城市楼市现退烧信号......
    10余年来,中国楼市一直是热得发烫的市场和社会命题。只是去年以来,股市风头才稍稍超过楼市。市场反应如此,说明楼市和股市对投资者的重要性,也可以说折射了中国投资者的现实焦虑。对中小投资者而言,其实缺乏更为多元、稳定的投资创富途径,因而眼睛只能盯着楼市和股市。但是“两市”往往存在不确定性--以楼市刺激经济增长的时代,虽然造成了楼市的繁荣,但也导致了楼市的泡沫以及现在的楼市高库存。这一现象在三四线城市更为严重,而且形成了地方债和银行呆账高企等足可引发系统性金融风险的危险后果。
    对广大投资者而言,无论是炒房者还是刚需者,购房的成本足够成为“房奴”--而且最终形成了畸高的家庭拥房率(83%),而且二套房拥房率超过40%(数据来自2015年发布的《中国居民金融能力报告》)。可以说,中国家庭资产是严重错配的,而且也导致了政策面去库存之艰难。
    一线楼市在中国具有特异性。无论过去、现在还是可想见的未来,这些城市由于生活、教育、医疗等资源的高度集中,成为年轻人乃至海外精英的创业、生活乐土。所以,这些城市的楼市不会冷下来,即使在楼市整体萎靡之时,也会维持慢热的稳健态势。而且,只有有政策性利好--哪怕是针对三四线楼市,也会引起条件反射式的快热。之前一线楼市的“热”即属去库存政策的刺激。
    至于一线城市近期启动的楼市宏调举措,也只是让热得发烫的市场冷静下来,回归楼市常态,并非一线楼市发生了根本性逆转。
    诚如前述,一线楼市之热,在于投资者认为有利可图。循着利益最大化的路径往前冲,这是投资者个体的理性所在。但是,过度的投资倾向,也会造成市场的失衡,从而形成泡沫化的风险,这又是投资者个体的盲目性。就此而言,一线楼市出台相应的楼市紧缩政策,是对市场的主动调控,有助于引导投资者行为走向理性。
    一线楼市冷静下来并非目的,政策面还是要引导投资者去消化三四线楼市高库存。或者,即如证监会主席刘士余在“两会”所言,尤其投资者留在股市、不买股票。很显然,经历去年和年初的股市震荡,股市有所企稳但依然步履蹒跚,依然需要源源不断的输血。受美联储加息预期推迟和国内生活通胀诸因素的影响,今年货币政策宽松的频度明显缓了下来(只有一次降准)。为了维稳股市,证监会明确中证金不退出,而且也在通过新的改革--如社会保障和社会保险两个基金的按比例投资入市来解决股市资金不足的问题。因而,让投资者留在股市而非加入虚热的一线楼市也契合政策面的思路。
    当然,如果投资者从股市出走参与到三四线楼市的去库存,政策面也乐观其成。
    不过,市场是动态的,投资者是趋利而为的,政策面有序、针对性的引导其实很有限。市场唱主角,也是当前政策面在面对股市、楼市时面临的两难--一线楼市“退烧”,一定能救股市和去三四线楼市的库存?
    
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