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​分化的楼市需要因城设策的方案  

2016-05-05 07:52:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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分化的楼市需要因城设策的方案

(作者为察哈尔学会研究员)
    4月份的楼市有了新情况。    
    5月1日,中国指数研究院发布了2016年4月“百城价格指数”。全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。从涨跌城市个数看,71个城市环比上涨,25个城市环比下跌,4个城市持平。涨幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。
    一线楼市有些蔫儿,二线楼市有些虚热,一线周边二三线楼市涨的太快...内中原因,还是有逻辑可循的。京沪广深等一线城市,受去库存普惠政策的刺激,涨得过速,导致上海、深圳出台楼市调控政策。受此影响,成交量有所回收,但是一线楼市的被抑制,却形成了对周边二三线楼市的溢出效应。譬如东莞、惠州、廊坊、昆山等。
    但这并非重点,因为这些一线楼市的“卫星城”,传递的是一线楼市的涨信号。反而是一些真正独立的二线楼市,如南京、武汉、苏州等,这些楼市的涨幅值得关切。就正面言,这些楼市的热,可以说具有政策传导的积极作用。一线热了二线热,二线热后三四线楼市回温,去库存的压力缓解。而且,好的传导迹象似已出现,4月份的数据表明,像赣州和柳州这样的三四线城市,楼价较之去年同期涨了不少。前者涨幅在5%-10%之间,后者涨幅也在5%之内。
    有价就有量,现在楼市逻辑就是如此。如果三四线城市的楼价也都朝着逐涨之势发展,中央经济工作会议确定的去库存任务就能完成。可市场是动态变化的,尤其楼市节奏,更不容易把握。停滞不行,齐步走也很可怕。特别是楼价涨得太快,又将重回前些年的虚热状态,楼市有泡沫,就会产生系统性的金融风险。因而,去库存很有必然,但是通过楼市过涨的投机性来去库存,无异于饮鸩止渴,使整个楼市再次重蹈上一周期的覆辙。
    正因为如此,沪深等一线城市紧急调控楼市,防止楼价过速增长。南京、苏州等城市也在出台限价政策,以让楼价“冷静”下来。更要者,向赣州和柳州这样的三四线楼市,去库存的压力本来就很重,如果说旧盘存量太多,而新盘价格又涨得太快,将会使这些楼市环境变得更加复杂和紊乱。
    就现实而言,分化的楼市不宜再出台普惠的楼市去库存政策。之前的一些楼市利好政策突显,好政策的定向(三四线楼市)效果很差,反而激活了一二线楼市的投机行为。因而,因城设策的政策方案就很好,一线楼市,本来就无库存压力,可以通过限制性的举措去限制地王出现,将楼市限制在风险可控的区间内。承接一线楼市的“卫星城”,则需要控制多房投机行为,避免泡沫化外溢蔓延。
    二线城市,尤其是南京、武汉、苏州、合肥和郑州这些二线楼市,也要掌握住市场节奏,适时适市出台限价、限贷政策,让这些城市的楼价维持在中高价位。否则,楼价涨得过快,会吸引更多的投机资本涌入,产生新的楼市泡沫。而且,二线楼市也存在库存压力,特别是涨得有些离谱的合肥、郑州这些二线弱的城市。这些城市属于中西部地区的省会,虽然在本省具有首位度作用,但是一城涨而省内其他城市去库存压力大,这些省会城市的楼市也没有后劲。
    对于三四线楼市言,想方设法去库存,依然是艰巨的任务。政策面要发挥作用,市场面也要激活,总之要形成足够的市场动力。
    中国楼市,不同的城市风景各异,风险状况也各不相同。看上去是市场问题,但归根结底还是区域经济发展不平衡。楼市治理,不管是防范一二线城市的楼市过热,还是为了三四线楼市的去库存,城市治理者还是要结合本城实际去设计政策,防范风险。一二线城市,楼市更具活力、动力,未来楼价也会呈现出涨势。政策性调控的任务,也就更重。至于经济欠发达地区,楼市库存有的可以通过政策、价格来消化,但库存过度也不可能消化完。怎么办?这就要求城市治理者实事求是,不必为了去库存而去库存,否则会导致其他的市场风险。
    去库存很重要,防过热也重要。分化的楼市并无一招去疴的通则,而是要因城设策。






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